Construir o invertir en Indonesia no consiste solo en encontrar un buen terreno o un proyecto atractivo. Implica entender un sistema de permisos, zonificación y licencias que funciona de forma muy distinta a Europa y que, si no se planifica correctamente desde el inicio, puede poner en riesgo toda la inversión.
En este artículo explicamos, de forma clara y práctica, qué permisos son realmente necesarios para construir en Indonesia, cómo se relacionan entre sí y por qué muchos proyectos se bloquean o pierden valor por no haberlos analizado a tiempo.
“No basta con construir bien: en Indonesia también hay que hacerlo de forma legal y coherente.”
— Marc Alonso, Director de Double M
¿Por qué este tema es tan importante?
Si hay un punto donde muchos proyectos fracasan —incluso antes de empezar— es en la construcción. Mucha gente cree que basta con comprar un terreno y contratar a un arquitecto. En Indonesia, eso es un error grave.
Aquí, el proceso legal empieza mucho antes del primer plano. En Double M hemos visto muchos casos con inversores extranjeros que desean establecerse en Indonesia u otras partes del sudeste asiático, y comenzamos con lo primero: constitución de empresas, licencias, permisos de construcción, visados, fiscalidad y cumplimiento normativo.
El objetivo es sencillo: que tú puedas centrarte en hacer crecer tu proyecto sin sobresaltos legales.
El gran error: pensar que “aquí no pasa nada”
Indonesia es un país con actividad sísmica, riesgos medioambientales y una regulación cada vez más estricta. En zonas como Bali, el control sobre las construcciones irregulares se ha intensificado notablemente en los últimos años.
Construir sin licencias no es solo una infracción administrativa. Puede implicar:
- Paralización inmediata de la obra
- Sellado del edificio
- Demolición
- Multas de hasta el 10 % del valor del inmueble
- Responsabilidad penal si hay daños a terceros
Y no: un seguro no te cubre si no tienes las licencias correctas.
El sistema de permisos en Indonesia: visión general
En Indonesia no puedes construir, reformar ni operar un edificio sin pasar por una cadena de permisos interconectados. El orden es fundamental.
La secuencia correcta es la siguiente:
- PKKPR – Aprobación de uso del suelo
- Licencia Medioambiental (PL)
- PBG – Permiso de construcción (ex‑IMB)
- SLF – Certificado de aptitud de uso
Y la regla de oro es clara:
Sin el permiso anterior, no puedes avanzar al siguiente.
1️⃣ PKKPR: el permiso que decide si tu proyecto es posible o no
PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) es el primer gran filtro. Es la aprobación oficial que confirma que la actividad que quieres desarrollar es compatible con la zonificación del terreno.
Indonesia tiene zonas:
- Residenciales
- Turísticas
- Comerciales
- Agrícolas (zonas verdes)
Cada una tiene reglas muy estrictas.
Ejemplo claro
Si tu terreno está en zona agrícola verde y quieres construir una villa o un restaurante, la respuesta es simple:
No se puede.
Da igual que tengas el dinero, el arquitecto o un contrato firmado. Sin PKKPR favorable, no habrá PBG después.
Por eso insistimos tanto en la land due diligence previa, revisando:
- Zonificación oficial
- Historial del terreno en el BPN (Badan Pertanahan Nasional)
- Posibles limitaciones urbanísticas
Comprar sin revisar esto es uno de los errores más comunes —y más caros—.
2️⃣ Licencia medioambiental: el paso que muchos subestiman
Tras el PKKPR, el sistema exige evaluar el impacto ambiental del proyecto. Dependiendo del tipo de actividad (KBLI), tamaño y uso del edificio, el sistema OSS determina qué documento se necesita:
- SPPL – Bajo impacto
- UKL‑UPL – Impacto medio
- AMDAL – Alto impacto
El proceso funciona mediante un sistema de “aprobación con compromiso”: se concede una aprobación inicial condicionada al cumplimiento de ciertos requisitos técnicos.
Este paso es obligatorio antes de solicitar el PBG.
📺 Antes de seguir, mira el episodio completo
Si quieres conocer todo sobre permisos y licencias de construcción en Indonesia y cómo evitar complicaciones legales, mira el episodio completo aquí 👇
🎥 Dale al play:
3️⃣ PBG: el permiso de construcción (antes IMB)
El PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) sustituyó al antiguo IMB en 2021. No es solo un permiso para construir: es una aprobación técnica integral del edificio.
Incluye, entre otros:
- Seguridad estructural
- Instalaciones eléctricas y sanitarias
- Sistemas contra incendios
- Accesibilidad
- Cumplimiento normativo
Muy importante
El PBG:
- Es obligatorio para construcciones nuevas
- También para reformas estructurales, ampliaciones o cambios de uso
¿Cómo se tramita?
A través de la plataforma oficial SIMBG, del Ministerio de Obras Públicas:
- Registro como propietario o empresa (con NIB)
- Subida de planos y documentación técnica
- Revisión por el equipo técnico local (TPA)
- Pago de tasas locales
- Emisión del PBG con código QR oficial
Iniciar una obra sin este permiso es jugar a la ruleta rusa.
4️⃣ SLF: sin esto no puedes operar
El SLF (Sertifikat Laik Fungsi) se obtiene una vez terminada la obra. Certifica que:
- Lo construido coincide con lo aprobado
- El edificio es seguro y apto para su uso
Sin SLF:
- No puedes operar comercialmente
- No puedes alquilar legalmente
- No puedes registrar correctamente la propiedad
Es el último paso… y uno de los más olvidados.
La clave para extranjeros: PT PMA, KBLI y OSS
Aquí llegamos al punto crítico que muchos desconocen.
Para obtener licencias necesitas estructura legal previa
Como extranjero, no puedes solicitar estos permisos a título personal. Necesitas:
- Una PT PMA (empresa de capital extranjero)
- Registrar los KBLI (códigos de actividad empresarial)
- Hacerlo todo a través de la plataforma OSS
¿Qué es OSS?
OSS (Online Single Submission) es la ventanilla única digital del Gobierno de Indonesia. Centraliza:
- Registro de empresas
- Licencias comerciales
- Permisos de construcción
- Licencias medioambientales
El sistema funciona por análisis de riesgo:
- El KBLI define qué actividad haces
- El sistema determina el nivel de riesgo
- El PKKPR valida dónde puedes hacerlo
Sin esta coherencia entre empresa, actividad y ubicación, el sistema simplemente bloquea el proceso.
Errores más comunes de inversores extranjeros
Estos son los fallos que vemos una y otra vez:
- Pensar que un contrato de arrendamiento es suficiente
- Comprar sin verificar zonificación
- Empezar a construir sin PKKPR o PBG
- Usar arquitectos no acreditados localmente
- Intentar regularizar todo “a posteriori”
La mayoría no lo hace por mala fe, sino por desconocimiento.
¿Se puede regularizar una situación mal hecha?
En muchos casos, sí. Pero no siempre.
Depende de:
- La zonificación real del terreno
- La seguridad del edificio
- La coherencia del uso
Cuanto antes se revise, mejor. Mirar hacia otro lado solo empeora el problema.
¿Cómo acompaña Double M estos procesos?
Sin vender humo, esto es lo que hacemos:
- Due diligence del terreno
- Verificación de zonificación
- Constitución de PT PMA
- Registro de KBLI en OSS
- Gestión de PKKPR
- Licencias medioambientales
- Coordinación técnica del PBG
- Acompañamiento hasta el SLF
Todo con equipo interno especializado y acreditado.
Conclusión
Construir en Indonesia es perfectamente viable y rentable.
Pero solo si se hace bien.
No puedes construir sin PBG.
No puedes operar sin SLF.
Y sin una estructura legal correcta, no llegarás ni al primer paso.
📩 ¿Tienes dudas los permisos que necesitas?
Si estás pensando en construir, comprar o regularizar una propiedad en Indonesia, es mejor hablarlo antes de firmar nada.
📱 Contacto directo con Double M (sin intermediarios):
👉 https://wa.me/6282339943355
📧 hello@double-m.co
🌐 https://double-m-bali.co/
Construye sobre bases legales sólidas. Tu inversión lo agradecerá.
Recuerda quiénes somos
En Double M acompañamos a inversores, promotores y empresas extranjeras que quieren operar en Indonesia con seguridad jurídica y visión a largo plazo. Nuestro trabajo no empieza cuando el problema ya existe, sino mucho antes: en la planificación legal, urbanística y corporativa del proyecto.
Además, trabajamos en toda la región ASEAN, así que 📩 si tienes dudas sobre tu proyecto o necesitas revisar tu situación antes de avanzar, puedes escribirnos directamente y analizarlo con el equipo.