Comprar un terreno en Bali o Lombok puede parecer el sueño perfecto: playas paradisíacas, rentabilidad turística y un estilo de vida inigualable. Pero detrás de esa postal tropical, se esconden leyes complejas, restricciones para extranjeros y fraudes inmobiliarios más comunes de lo que imaginas.
En el Episodio 4 del podcast de Double M, Marc Alonso, director de la consultora internacional Double M, conversa junto a Ixa sobre los certificados de tierras, la zonificación y las formas legales en que un extranjero puede invertir sin perder dinero (ni el terreno).
Aquí te dejamos las claves más importantes del episodio para que puedas invertir con seguridad y sin sorpresas.
🌴 La realidad de comprar tierras en Bali o Lombok
Indonesia es uno de los destinos más atractivos del Sudeste Asiático para invertir en propiedades, pero también uno de los más regulados.
Por ley, los extranjeros no pueden ser propietarios directos de terrenos, lo que ha generado múltiples malentendidos, contratos inválidos y, en muchos casos, pérdidas millonarias.
Según Marc Alonso:
“En Indonesia hay oportunidades reales, pero también muchas trampas. Lo que parece barato o fácil puede salir muy caro si no conoces la ley local.”
La buena noticia: sí puedes invertir de forma segura, siempre que conozcas los títulos de propiedad, la zonificación y las estructuras legales adecuadas.
🧾 Tipos de certificados de tierras en Indonesia
Antes de firmar cualquier contrato, debes entender qué tipo de derecho se te está ofreciendo. En Indonesia existen varios títulos con implicaciones muy distintas.
Aquí los más importantes:
- Hak Milik (Propiedad Plena): el título más fuerte, pero exclusivo para ciudadanos indonesios.
- Hak Guna Bangunan (HGB – Derecho de Construcción): permite a empresas extranjeras (vía PT PMA) construir y usar el terreno por hasta 30 años, con posibilidad de extensión.
- Hak Pakai (Derecho de Uso): ideal para extranjeros que desean residir; válido por 25 años, renovable hasta 70.
- Hak Guna Usaha (Derecho de Cultivo): orientado a proyectos agrícolas a gran escala.
- Hak Sewa (Derecho de Arrendamiento): contrato de alquiler, común en proyectos turísticos o residenciales a corto plazo.
- Strata Title: propiedad sobre unidades dentro de edificios (apartamentos, condominios).
Cada título implica diferentes derechos, obligaciones e impuestos, por lo que elegir el adecuado es crucial según tu tipo de inversión.
🗺️ Zonificación en Bali: el error más común de los inversores
Comprar un terreno sin revisar la zonificación es uno de los errores más costosos que cometen los extranjeros.
Las principales categorías son:
- 🌾 Zona Agrícola (Verde): solo para agricultura. No se puede construir legalmente.
- 🏡 Zona Residencial (Amarilla): destinada a vivienda o proyectos habitacionales.
- 🏬 Zona Comercial (Roja/Naranja): ideal para hoteles, restaurantes o negocios.
- ⚙️ Zona Industrial (Marrón): para manufactura o almacenamiento.
- 🏖️ Zona Turística (Rosa): permite el desarrollo de resorts o villas con fines vacacionales.
Marc lo resume claro:
“He visto proyectos enteros demolidos por construirse en zonas agrícolas. En Bali, la zonificación no es un detalle: es la base de la inversión.”
🧩 Due Diligence: el paso que no puedes saltarte
Antes de comprar, verifica todo. El proceso de due diligence legal y fiscal es lo que diferencia una inversión segura de un desastre.
Pasos clave:
- Consultar con el Badan Pertanahan Nasional (BPN) —la Agencia Nacional de Tierras— para confirmar la autenticidad del certificado.
- Revisar antecedentes del terreno, límites y titularidad.
- Asegurarte de que las licencias y la zonificación sean compatibles con tu proyecto.
- Contratar abogados o notarios realmente inscritos en el registro nacional.
- Auditar los impuestos de propiedad y transacción antes de firmar.
🏢 Cómo los extranjeros pueden invertir legalmente: la PT PMA
Si eres extranjero y quieres adquirir derechos sobre un terreno en Bali o Lombok, crear una empresa PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) es la vía legal más segura.
A través de una PT PMA puedes obtener derechos como el Hak Guna Bangunan (HGB), que te permite construir y usar el terreno durante décadas.
También puedes firmar contratos de arrendamiento (Hak Sewa) o uso (Hak Pakai), según tus objetivos (residencia, alquiler turístico o desarrollo inmobiliario).
“Una PT PMA bien estructurada te da derechos reales y protegidos. Hacerlo sin asesoría es arriesgarlo todo por ahorrarte unos honorarios.”
— Marc Alonso, Director de Double M
El vídeo completo
Si quieres profundizar en cada error y conocer ejemplos reales, puedes ver el episodio completo aquí 👇
💰 Aspectos fiscales y legales que no debes ignorar
Las propiedades y transacciones en Indonesia están sujetas a impuestos específicos. Entre los más relevantes:
- Impuesto sobre la propiedad (PBB)
- Impuesto sobre la transferencia de tierras (BPHTB)
- IVA (VAT) en operaciones comerciales
- Declaraciones fiscales anuales para empresas (PT PMA)
Double M ofrece servicios de auditoría fiscal y legal para verificar que todas tus operaciones cumplan con la normativa indonesia, evitando sanciones o pérdida de licencias.
🚫 Los riesgos de no cumplir la normativa
Ignorar estos pasos puede acarrear:
- Multas elevadas o pérdida del terreno.
- Invalidación del contrato ante el BPN.
- Problemas migratorios si usas la propiedad con fines comerciales sin permisos.
- Proyectos bloqueados o demolidos por zonificación ilegal.
✅ Cómo invertir con seguridad en Bali o Lombok
Las recomendaciones de Double M para cualquier inversor extranjero:
- Infórmate y asesórate antes de comprar.
- Verifica todos los certificados y licencias con profesionales locales.
- Utiliza estructuras legales válidas (PT PMA, Hak Pakai o Hak Sewa).
- No confíes en intermediarios sin registro.
- Haz auditorías preventivas para asegurar el cumplimiento continuo.
🎯 Conclusión
Invertir en Bali o Lombok puede ser una de las decisiones más rentables de tu vida… o una pesadilla legal.
La diferencia está en hacerlo correctamente desde el inicio.
Con el equipo adecuado, puedes disfrutar de los beneficios de invertir en el Sudeste Asiático sin riesgos innecesarios.
¿Quieres asegurarte de que tu inversión en Bali o Lombok es 100 % legal y segura?
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⚡ No dejes que un mal contrato o una zonificación errónea arruinen tu inversión en el paraíso.