Abrir una oficina en Filipinas puede parecer una de las partes más sencillas del proceso de entrada al país.

Buscas una ubicación, encuentras un espacio, negocias el alquiler, firmas y empiezas a operar.

Pero la realidad es bastante diferente.

Cuando una empresa extranjera empieza a buscar oficinas en Filipinas aparecen cuestiones que van mucho más allá del precio por metro cuadrado:

• Restricciones sobre la propiedad del suelo.
• Contratos de leasing comercial.
• Costes adicionales.
• Fit-out.
• Cláusulas de reinstalación.
• Fiscalidad.
• Edificios PEZA.
• Accesibilidad.
• Tráfico.
• Disponibilidad de talento.

Y, sobre todo, una decisión especialmente importante: qué tipo de oficina necesita realmente la empresa.

Porque no es lo mismo comprometerse desde el primer día con una oficina tradicional que empezar mediante coworking o seat leasing.

En este artículo repasamos los principales aspectos que debería conocer una empresa extranjera antes de elegir una oficina en Filipinas y algunos de los errores que pueden terminar siendo mucho más caros de lo esperado.

1. Lo primero que debes saber: un extranjero no puede ser propietario de tierra en Filipinas

Esta es probablemente una de las diferencias más importantes respecto a otros mercados.

En términos generales, un extranjero no puede ser propietario de tierra en Filipinas. La propiedad del suelo está reservada a ciudadanos filipinos y a determinadas sociedades que cumplen con los requisitos de participación local establecidos legalmente.

Esto no depende de:

• El visado que tenga la persona.
• El tiempo que lleve viviendo en el país.
• El volumen de la inversión.
• El tamaño del proyecto.

Por eso, una empresa extranjera que llega con la idea de comprar un terreno, construir sus instalaciones y desarrollar desde ahí su actividad puede encontrarse con una limitación fundamental antes incluso de empezar.

Y este error puede aparecer muy pronto.

Empresas que comienzan a buscar terrenos, negocian precios, estudian ubicaciones o incluso empiezan a diseñar un proyecto pueden descubrir después que la estructura que habían imaginado no puede ejecutarse de esa manera.

El problema no es únicamente el dinero. También es el tiempo perdido y la falsa sensación de estar avanzando sobre una base que no es viable.

¿Significa esto que una empresa extranjera no puede establecerse en Filipinas?

No.

Significa que debe cambiar el enfoque.

En lugar de pensar únicamente como propietaria del suelo, debe pensar también como operadora. Existen diferentes alternativas legales para establecer una operación estable, pero deben analizarse según la actividad, la estructura empresarial y los objetivos del proyecto.

La pregunta no debería ser solamente:

¿Cómo consigo comprar este terreno?

Sino:

¿Qué estructura tiene sentido para mi negocio en Filipinas?

2. Buscar un socio filipino no es simplemente un “truco” para comprar una propiedad

Cuando una empresa extranjera descubre las restricciones sobre la propiedad de la tierra, suele aparecer rápidamente otra idea:

“Entonces busco un socio local”.

Puede existir una estructura empresarial con participación filipina que permita acceder a determinadas posibilidades. Sin embargo, introducir un socio local no debería entenderse simplemente como una solución inmobiliaria.

Estás tomando decisiones sobre:

• La estructura de la empresa.
• La propiedad.
• El control.
• La gestión.
• La fiscalidad.
• El futuro del proyecto.

Por eso, utilizar una estructura societaria únicamente como mecanismo para acceder a una propiedad puede generar problemas si no se analiza correctamente desde el principio.

No debería tratarse como una fórmula improvisada para sortear una restricción. Debe formar parte de una estrategia empresarial real, con una revisión adecuada de los derechos, obligaciones y riesgos de todas las partes.

3. Leasing comercial en Filipinas: la renta que ves no es necesariamente lo que vas a pagar

Para muchas empresas extranjeras, el alquiler será la vía natural para establecer una oficina.

Y aquí aparece otro de los errores más frecuentes: mirar únicamente la renta base.

Cuando una empresa busca una oficina puede recibir una cifra por metro cuadrado y utilizarla inmediatamente para construir su presupuesto. Pero esa cantidad no siempre representa el coste real de ocupar el espacio.

Dependiendo del edificio y del contrato, pueden aparecer otros conceptos como:

• Mantenimiento.
• Gastos comunes.
• Aire acondicionado.
• Impuestos.
• Servicios del edificio.
• Otros costes operativos asociados al inmueble.

En muchos casos, además, puede aplicarse un 12 % de IVA, dependiendo de las condiciones de la operación.

Por eso, comparar dos oficinas únicamente utilizando la renta anunciada puede llevar a conclusiones equivocadas.

Una oficina aparentemente más barata puede terminar teniendo un coste efectivo considerablemente superior cuando se incorporan todos los conceptos.

Antes de firmar, la empresa debería saber exactamente:

Cuánto cuesta entrar, cuánto cuesta permanecer y cuánto puede costar salir.

4. El fit-out: cuando alquilar una oficina significa construirla

Otro concepto fundamental en el mercado filipino es el fit-out.

En muchos edificios, especialmente dentro del mercado tradicional de oficinas, el espacio que recibe la empresa puede estar prácticamente vacío.

No estás entrando necesariamente en una oficina preparada para trabajar. Puedes estar alquilando un espacio en bruto que tendrás que adaptar completamente.

Esto puede incluir:

• Divisiones.
• Despachos.
• Salas de reuniones.
• Instalación eléctrica.
• Red y conectividad.
• Climatización.
• Diseño.
• Mobiliario.
• Infraestructura.
• Sistemas de seguridad.

Todo esto puede requerir una inversión considerable antes de que el equipo pueda empezar a trabajar.

Según lo comentado en el episodio, los costes de fit-out pueden situarse aproximadamente entre ₱20.000 y ₱50.000 por metro cuadrado, dependiendo del nivel de adaptación y de las características del proyecto.

Y aquí cambia completamente el cálculo.

Porque el principal desembolso inicial puede dejar de ser el alquiler y pasar a ser la construcción de la propia oficina.

Además, esta inversión condiciona el tiempo durante el que tiene sentido permanecer en el inmueble. Si una empresa invierte una cantidad importante en adaptar un espacio, necesitará tiempo para amortizarla.

Por eso, el fit-out convierte una decisión aparentemente operativa en una decisión estratégica de medio y largo plazo.

5. El coste que muchas empresas descubren al marcharse: reinstatement

Imagina que alquilas un espacio vacío.

Inviertes para transformarlo en una oficina. Construyes paredes, instalas despachos, adaptas la electricidad, creas salas de reuniones y desarrollas toda la infraestructura necesaria.

Unos años después termina el contrato.

Podrías pensar que simplemente entregas las llaves. Pero determinados contratos comerciales incluyen cláusulas de reinstatement.

Esto significa que la empresa debe devolver el espacio en las condiciones establecidas contractualmente. En algunos casos, puede implicar retirar las modificaciones realizadas y devolver el inmueble a su estado original.

Es decir:

Primero pagas por construir tu oficina. Y después puedes tener que pagar por desmontarla.

Si la empresa no cumple con las condiciones pactadas, puede enfrentarse a la pérdida de la fianza o a costes adicionales.

Por eso, uno de los mayores errores es estudiar únicamente las condiciones de entrada. Las obligaciones de salida deben analizarse antes de firmar.

La pregunta no es solo cuánto cuesta instalarse, sino también:

• Qué habrá que retirar.
• Qué mejoras deben permanecer.
• Qué estado debe tener el inmueble al finalizar.
• Quién asume los costes.
• Qué ocurre con la fianza.
• Qué plazo existe para realizar la reinstalación.

6. Oficina tradicional, coworking o seat leasing: tres formas diferentes de entrar

No todas las empresas necesitan construir su propia oficina desde el primer día.

En Filipinas existen diferentes modelos que pueden adaptarse a distintas fases de entrada.

Oficina tradicional

La oficina tradicional ofrece mayor control sobre el espacio.

Permite desarrollar una identidad propia, crear una cultura corporativa y adaptar las instalaciones a las necesidades específicas de la empresa.

Pero también puede implicar:

• Mayor inversión inicial.
• Costes de fit-out.
• Contratos más rígidos.
• Mayor compromiso temporal.
• Más gastos operativos.
• Mayores costes de salida.

Puede tener sentido para una operación consolidada, pero no necesariamente para una empresa que todavía está probando el mercado o que aún no sabe cómo evolucionará su equipo.

Coworking y oficinas flexibles

Las oficinas flexibles y los espacios de coworking permiten empezar a operar con mucha más rapidez.

Entre sus posibles ventajas están:

• Menor inversión inicial.
• Entrada más rápida.
• Mayor flexibilidad contractual.
• Posibilidad de aumentar o reducir espacio.
• Menor riesgo durante la primera fase.
• Acceso a determinados servicios e infraestructura compartida.

Para una empresa que todavía está validando el mercado filipino, este modelo puede ser una forma de reducir el compromiso inicial.

Seat leasing

El seat leasing es especialmente relevante en Filipinas.

En lugar de alquilar y construir una oficina completa, la empresa alquila puestos de trabajo ya equipados. Dependiendo del proveedor, pueden incluirse infraestructura, conexión, mobiliario y determinados servicios técnicos.

Es un modelo habitual en sectores como:

• IT.
• BPO.
• Servicios internacionales.
• Operaciones remotas.
• Empresas que necesitan incorporar equipos rápidamente.

Para una empresa que necesita empezar a trabajar sin realizar una gran inversión inmobiliaria inicial, puede ser una alternativa interesante.

Por tanto, la pregunta no debería ser únicamente:

¿Dónde alquilo?

También debería ser:

¿Qué modelo de oficina necesito en esta fase del proyecto?

7. PEZA: el edificio que eliges también puede afectar a tu estructura de costes

La elección del edificio puede tener implicaciones que van más allá de la ubicación.

En determinados proyectos pueden resultar relevantes los edificios vinculados a PEZA — Philippine Economic Zone Authority.

Dependiendo de la estructura y de las condiciones aplicables, determinados costes pueden recibir un tratamiento fiscal diferente. En algunos casos, esto puede incluir un tratamiento de IVA del 0 % para determinadas operaciones o alquileres vinculados a estructuras que cumplen los requisitos correspondientes.

Pero esto no es automático.

La empresa debe cumplir las condiciones aplicables y haber estructurado correctamente su operación. No basta con elegir un edificio que aparezca asociado a PEZA y asumir que cualquier empresa disfrutará de los mismos beneficios.

Por eso, si PEZA puede ser relevante para el proyecto, es una cuestión que conviene estudiar antes de elegir la oficina.

No después.

Dos espacios aparentemente similares pueden terminar teniendo implicaciones económicas diferentes dependiendo del edificio, del régimen aplicable y de la estructura desde la que opere la empresa.

8. Makati, BGC u Ortigas: no todas las zonas de Metro Manila responden a la misma estrategia

Cuando una empresa extranjera piensa en abrir una oficina en Manila puede cometer otro error: pensar en Manila como si fuera una única ubicación.

No lo es.

Dentro de Metro Manila existen diferentes centros empresariales con características distintas. Entre los principales encontramos Makati, Bonifacio Global City —BGC— y Ortigas.

Makati

Makati es el centro financiero tradicional de Metro Manila.

Cuenta con una fuerte presencia de:

• Bancos.
• Consultoras.
• Despachos profesionales.
• Embajadas.
• Grandes empresas.
• Servicios corporativos.

Es una zona consolidada y con un perfil institucional importante.

Puede resultar atractiva para empresas que necesitan estar cerca de determinados servicios empresariales o que buscan una ubicación reconocida dentro del entorno corporativo de Manila.

Sin embargo, los edificios de calidad pueden tener rentas elevadas y los accesos pueden sufrir una importante congestión durante las horas punta.

Bonifacio Global City —BGC—

BGC representa una imagen diferente.

Es una zona:

• Moderna.
• Planificada.
• Internacional.
• Con infraestructura relativamente nueva.
• Con presencia de multinacionales y empresas tecnológicas.

Puede ser especialmente atractiva para compañías que buscan una imagen corporativa moderna o una ubicación con una oferta amplia de servicios.

Pero esa calidad también se refleja en el precio. En determinados casos, las rentas pueden situarse incluso por encima de las de Makati.

Además, entrar y salir de BGC durante las horas punta puede resultar complicado.

Ortigas

Ortigas puede representar un punto intermedio.

Suele ofrecer precios más competitivos que Makati o BGC y mantiene una ubicación relativamente céntrica dentro de Metro Manila.

También cuenta con una presencia importante de empresas de servicios y call centers.

Pero una de sus principales ventajas para determinados proyectos puede ser la accesibilidad para trabajadores que viven en diferentes partes del área metropolitana.

Y esto nos lleva a un factor fundamental para elegir una oficina en Filipinas: el tráfico.

9. En Manila, el tráfico también forma parte de tu estrategia de recursos humanos

Elegir una oficina únicamente por precio puede salir caro, especialmente en Metro Manila.

El tráfico puede afectar directamente a:

• La puntualidad.
• El estrés.
• La productividad.
• La contratación.
• La rotación.
• La capacidad de atraer talento.
• La experiencia diaria de los empleados.

Incluso puede influir en que una persona acepte o rechace una oferta de trabajo.

Por eso, cuando una empresa analiza una ubicación no debería mirar únicamente cuánto cuesta el metro cuadrado. También debería estudiar:

• Dónde vive su talento potencial.
• Cómo llega hasta la oficina.
• Cuánto tiempo necesita para desplazarse.
• Qué alternativas de transporte existen.
• Qué impacto tiene la ubicación en la conciliación y la calidad de vida.
• Si la política de trabajo híbrido puede reducir el impacto de los desplazamientos.

Ahorrar en alquiler para después perder trabajadores o tener dificultades para contratar puede terminar siendo una decisión mucho más cara.

En Filipinas, la ubicación de una oficina también puede ser una decisión de recursos humanos.

10. El mercado actual puede dar más capacidad de negociación a los inquilinos

El mercado de oficinas de Filipinas también ha experimentado cambios importantes.

La salida de numerosos POGOs —operadores de juego offshore— liberó una cantidad significativa de espacio. Al mismo tiempo, después de la pandemia, determinadas operaciones de BPO se desplazaron hacia otras zonas y hacia la periferia.

Esto ha cambiado el equilibrio del mercado.

Para determinadas empresas que buscan espacio, una mayor disponibilidad puede traducirse en una mayor capacidad de negociación.

Y no solamente sobre el precio.

También pueden negociarse cuestiones como:

• Periodos de carencia.
• Condiciones contractuales.
• Incentivos.
• Contribuciones al fit-out.
• Flexibilidad en los plazos.
• Condiciones de renovación.
• Gastos asociados al alquiler.

Tener más oferta disponible no significa automáticamente conseguir buenas condiciones. Hay que saber utilizar ese contexto y negociar con una visión global del contrato.

11. Los errores que más vemos cuando una empresa busca oficina en Filipinas

Después de analizar todos estos elementos, muchos de los problemas terminan teniendo el mismo origen: asumir que Filipinas funciona igual que otros mercados.

Empezar a operar sin una estructura clara

“Empezamos y después lo organizamos” puede parecer una forma ágil de entrar.

Pero determinados elementos son mucho más difíciles de corregir cuando la operación ya está funcionando.

Antes de comprometerse con un espacio, conviene tener clara la estructura empresarial, la actividad, el presupuesto y las necesidades del equipo.

Firmar sin entender el contrato

Las condiciones de salida, los costes asociados al edificio o las cláusulas de reinstatement pueden tener un impacto económico considerable.

Lo que no se entiende antes de firmar puede convertirse en un problema varios años después.

Calcular únicamente la renta base

Alquiler no significa coste total.

Hay que incorporar:

• Impuestos.
• Mantenimiento.
• Gastos operativos.
• Aire acondicionado.
• Fit-out.
• Fianzas.
• Costes de reinstalación.
• Posibles costes de salida.

Elegir ubicación únicamente por precio

Una oficina más barata puede convertirse en una mala decisión si dificulta la contratación, aumenta los tiempos de desplazamiento o genera problemas operativos diarios.

Confiar en acuerdos informales

Una concesión verbal no debería sustituir una condición contractual.

Si una cuestión es importante para la empresa, debe quedar correctamente documentada en el contrato o en los anexos correspondientes.

Pensar únicamente en cómo entrar

Muchas empresas estudian cuánto necesitan para ocupar una oficina. Muchas menos calculan cuánto necesitarán para abandonarla.

Y ambas cifras forman parte de la misma decisión.

12. El verdadero coste de una oficina no es el alquiler

Después de todo lo anterior podemos volver a la pregunta inicial:

¿Cuánto cuesta realmente tener una oficina en Filipinas?

La respuesta depende de muchos factores:

• La zona.
• El edificio.
• Los metros cuadrados.
• El modelo de oficina.
• Los gastos comunes.
• La fiscalidad aplicable.
• El fit-out.
• La duración del contrato.
• Las condiciones de salida.
• La estructura empresarial.
• Las necesidades del equipo.
• La accesibilidad para los empleados.

Por eso, utilizar únicamente el precio por metro cuadrado para comparar opciones puede resultar engañoso.

El coste real debería analizar todo el ciclo de vida de la oficina:

1. Entrar.
2. Adaptar el espacio.
3. Operar.
4. Mantenerlo.
5. Ampliarlo o reducirlo.
6. Salir.

Solo entonces puedes saber cuánto cuesta realmente esa decisión.

¿Qué deberías analizar antes de alquilar una oficina en Filipinas?

Antes de firmar un contrato, una empresa extranjera debería responder al menos a estas preguntas:

1. ¿Necesito realmente una oficina tradicional?

Quizá sí. Pero dependiendo de la fase del proyecto, un coworking o un modelo de seat leasing puede proporcionar mayor flexibilidad.

2. ¿Cuál es el coste real del espacio?

No únicamente la renta.

Hay que calcular todos los gastos asociados durante la duración prevista del contrato.

3. ¿Cuánto tendré que invertir en fit-out?

Y, sobre todo:

¿Durante cuánto tiempo necesito permanecer en el inmueble para amortizar esa inversión?

4. ¿Qué ocurre cuando termine el contrato?

Las obligaciones de reinstatement y las condiciones de salida deben conocerse antes de entrar.

5. ¿La ubicación funciona para mi equipo?

Makati, BGC y Ortigas ofrecen perfiles diferentes. El precio es solo uno de los criterios.

6. ¿Cómo llegará mi talento hasta la oficina?

En Metro Manila, esta pregunta puede ser tan importante como el propio alquiler.

7. ¿Puede ser relevante PEZA para mi operación?

Si lo es, debería estudiarse antes de seleccionar el edificio y no después de haber firmado.

8. ¿Todo lo negociado aparece realmente en el contrato?

Los acuerdos importantes deben quedar documentados. Lo que no aparece por escrito puede ser difícil de exigir posteriormente.

Una oficina en Filipinas no es simplemente un espacio físico

Abrir una oficina puede parecer una decisión operativa.

Pero en realidad puede afectar a prácticamente toda la operación:

• Costes.
• Fiscalidad.
• Talento.
• Contratación.
• Productividad.
• Flexibilidad.
• Crecimiento.
• Imagen corporativa.
• Capacidad para ampliar o reducir el espacio.
• Costes de salida.

Por eso, una empresa extranjera no debería empezar buscando simplemente:

“La oficina más barata en Manila”.

Debería empezar preguntándose:

“¿Qué espacio necesita realmente mi negocio para operar y crecer en Filipinas?”

Porque una buena ubicación con una mala estructura puede ser un problema.

Un buen precio con un contrato mal negociado también.

Y una oficina espectacular que nadie quiere visitar después de dos horas de tráfico puede dejar de parecer una buena inversión.

Filipinas no es necesariamente un mercado complicado. Pero funciona con sus propias reglas.

Entenderlas antes de firmar puede evitar costes, retrasos y decisiones difíciles de corregir posteriormente.

Porque cuando hablamos de real estate empresarial, el error más caro no siempre es pagar demasiado por una oficina.

Puede ser elegir una oficina que no encaja con tu negocio.

📺 ¿Quieres una propiedad para tu negocio en Filipinas? Esto es lo que nadie te cuenta

Este es el sexto episodio de nuestra serie sobre Filipinas.

En este capítulo, Bárbara Apraiz, responsable de Desarrollo de Negocio y Relaciones Internacionales en Double M, explica cómo funciona realmente el mercado de oficinas y real estate para las empresas extranjeras que quieren establecerse en Filipinas.

Hablamos de:

• Las restricciones para extranjeros sobre la propiedad de tierra.
• Las alternativas legales para establecer una operación.
• El leasing comercial y los costes adicionales.
• El fit-out y los costes de adaptación.
• Las cláusulas de reinstatement.
• Las diferencias entre oficina tradicional, coworking y seat leasing.
• El papel de los edificios PEZA.
• Las diferencias entre Makati, BGC y Ortigas.
• El impacto del tráfico en la contratación y retención de talento.
• La situación actual del mercado de oficinas.
• Los errores que una empresa extranjera debería evitar antes de firmar.

🎥 Puedes ver el episodio completo aquí:

Ver el episodio en YouTube 

Si estás pensando en abrir una empresa, establecer una oficina o desarrollar operaciones en Filipinas, analizar correctamente el real estate desde el principio puede ahorrarte tiempo, dinero y problemas posteriores.

Filipinas ofrece oportunidades, pero entrar bien importa

Filipinas puede ofrecer oportunidades interesantes para empresas internacionales que buscan establecerse en el Sudeste Asiático.

Pero una buena entrada no depende únicamente de encontrar una ubicación atractiva o una renta competitiva.

También depende de entender:

• Qué estructura inmobiliaria es viable.
• Qué contrato se está firmando.
• Cuál será el coste total.
• Qué inversión requiere el espacio.
• Qué obligaciones existen al finalizar el contrato.
• Qué ubicación funciona para el equipo.
• Qué modelo de oficina se adapta mejor a la fase del proyecto.

Por eso, antes de comprometerte con una propiedad, conviene responder una pregunta mucho más importante:

¿Qué estructura inmobiliaria necesita realmente mi negocio en Filipinas?

En Double M ayudamos a empresas internacionales y emprendedores a analizar y estructurar su entrada en Filipinas y otros mercados del Sudeste Asiático.

📱 Asesoría directa con Double M: +62 823 3994 3355  📧 Email: hello@double-m.co 🌐 Web: double-m-bali.co